Đăng ký
Đăng nhập
Mẫu 02/TNDN là chứng từ bắt buộc để doanh nghiệp hoàn tất thủ tục kê khai đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành. Trước những thay đổi về chính sách thuế trong năm 2025 – 2026, việc cập nhật chính xác tờ khai thuế TNDN này là yêu cầu cấp thiết để đảm bảo tính hợp lệ của hồ sơ.
Mẫu tờ 02/TNDN là gì? Áp dụng khi nào?
Mẫu 02/TNDN là Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) được ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC. Đây là biểu mẫu hành chính bắt buộc dùng để kê khai nghĩa vụ thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Vậy bảng kê 02/TNDN áp dụng khi nào và cho đối tượng nào?
Căn cứ theo quy định tại Thông tư 80/2021/TT-BTC và các sửa đổi bổ sung tại Thông tư 40/2025/TT-BTC, mẫu tờ khai này áp dụng cho:
- Người nộp thuế: Các doanh nghiệp tính thuế theo phương pháp tỷ lệ % trên doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ hoặc doanh nghiệp có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh (không kê khai định kỳ cùng hoạt động sản xuất kinh doanh chính).
- Loại thu nhập phát sinh: Doanh nghiệp có phát sinh thu nhập cụ thể từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
- Kỳ kê khai: Việc kê khai thuế đối với hoạt động này được thực hiện theo từng lần phát sinh.
Việc xác định đúng đối tượng và mẫu tờ khai sẽ giúp kế toán doanh nghiệp chủ động trong công tác kê khai, đảm bảo tính tuân thủ pháp luật thuế hiện hành.
Tải mẫu 02/TNDN – Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp mới nhất
Rất nhiều kế toán thắc mắc về việc mẫu tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp có thay đổi gì trong năm 2026 hay không.
Theo khoản 1 Điều 10 Nghị định 373/2025/NĐ-CP, mặc dù có sự thay đổi về danh mục hồ sơ khai thuế, nhưng Nghị định này không ban hành mới toàn bộ các mẫu tờ khai.
Do đó, mẫu 02/TNDN Thông tư 80 (ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC) vẫn là khung chuẩn, nhưng cần lưu ý các cập nhật sửa đổi bởi Thông tư 40/2025/TT-BTC (có hiệu lực từ 01/07/2025).
Để đảm bảo sử dụng đúng biểu mẫu quy định, bạn có thể tải mẫu 02/TNDN bản chuẩn file Word dưới đây:
>>> Download miễn phí: Mẫu tờ khai thuế TNDN – Mẫu số 02/TNDN mới nhất 2026
(Lưu ý: Doanh nghiệp cần tải đúng mẫu có mã vạch hoặc định dạng hỗ trợ kê khai trên hệ thống HTKK/Thuedientu)
Hướng dẫn chi tiết cách điền mẫu bảng kê 02/TNDN
Để tránh việc hồ sơ bị trả lại hoặc phải kê khai bổ sung nhiều lần, doanh nghiệp cần điền chính xác từng chỉ tiêu trên mẫu bảng kê 02/TNDN mới nhất. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết dựa trên quy định hiện hành:
- Thông tin chung về kỳ tính thuế và người nộp thuế:
– Chỉ tiêu [01]: NNT kê khai ngày phát sinh nghĩa vụ thuế theo đúng quy định của pháp luật thuế TNDN.
– Chỉ tiêu [02], [03]: Tích chọn ô “Lần đầu” đối với hồ sơ khai mới. Trường hợp phát hiện hồ sơ lần đầu có sai sót, NNT thực hiện kê khai bổ sung và tích vào ô tương ứng theo số thứ tự lần bổ sung.
Lưu ý đối với khai thuế điện tử: Kể từ khi hệ thống Etax có thông báo chấp nhận tờ khai “Lần đầu”, các tờ khai tiếp theo của cùng kỳ tính thuế sẽ được tính là tờ khai “Bổ sung”.
– Chỉ tiêu [04], [05]: Kê khai “Tên người nộp thuế” và “Mã số thuế” theo thông tin đăng ký doanh nghiệp hoặc đăng ký thuế. Nếu khai thuế điện tử, hệ thống Etax sẽ tự động hiển thị thông tin này sau khi điền chính xác Mã số thuế.
- Thông tin về bên nhận chuyển nhượng:
– Chỉ tiêu [06]: Ghi rõ tên tổ chức hoặc cá nhân nhận chuyển nhượng bất động sản.
– Chỉ tiêu [07]: Điền Mã số thuế, hoặc số Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân (đối với cá nhân chưa có mã số thuế) của bên nhận chuyển nhượng.
– Chỉ tiêu [08]: Ghi địa chỉ cụ thể của tổ chức hoặc cá nhân nhận chuyển nhượng,.
- Thông tin về bất động sản chuyển nhượng:
– Chỉ tiêu [09], [09a], [09b], [09c], [09d]: NNT ghi chính xác địa chỉ của bất động sản được chuyển nhượng.
- Thông tin đại lý thuế (nếu có):
– Chỉ tiêu [10], [11], [12]: Chỉ khai trong trường hợp NNT ủy quyền khai thuế qua đại lý thuế. Đại lý thuế phải có tình trạng đăng ký thuế “Đang hoạt động” và hợp đồng đại lý phải đang còn hiệu lực tại thời điểm khai thuế.
- Kê khai nghĩa vụ thuế (Phần quan trọng):
– Chỉ tiêu [13]: Kê khai doanh thu tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, được xác định theo pháp luật thuế TNDN.
– Chỉ tiêu [14] đến [20]: Kê khai tổng chi phí và chi tiết từng khoản chi phí được trừ khi tính thuế TNDN từ hoạt động này. Trong đó, chỉ tiêu [14] là tổng cộng của các chỉ tiêu từ [15] đến [20].
– Chỉ tiêu [21]: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, được tính theo công thức: [21] = [13] – [14].
– Chỉ tiêu [22]: Kê khai thuế suất thuế TNDN áp dụng tại thời điểm phát sinh thu nhập. Lưu ý: Từ ngày 01/01/2016 đến nay, mức thuế suất áp dụng chung là 20%.
– Chỉ tiêu [23]: Số thuế TNDN phải nộp, được tính theo công thức: [23] = [21] x [22].
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp bao gồm những gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 15 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm các khoản thu nhập cụ thể sau đây:
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền thuê đất: Bao gồm cả trường hợp chuyển nhượng dự án gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định pháp luật.
– Hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai, không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.
Lưu ý: Khoản thu nhập này không bao gồm trường hợp doanh nghiệp cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất nhưng không có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định.
– Chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: Bao gồm cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng (không phân biệt có hay không chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất).
– Chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất.
– Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
– Thu nhập từ Quỹ đầu tư bất động sản: Bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê bất động sản của Quỹ đầu tư bất động sản theo quy định pháp luật. Đối với khoản thu nhập này, Công ty quản lý Quỹ đầu tư chứng khoán có trách nhiệm kê khai và nộp thuế.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNDN đối với loại thuế khai theo từng lần phát sinh
Bên cạnh việc điền đúng mẫu tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp, thời hạn nộp hồ sơ là yếu tố sống còn để tránh bị phạt chậm nộp.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019 về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
“3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.”
Đồng thời, dẫn chiếu theo điểm e khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản áp dụng theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu thuộc diện khai theo từng lần phát sinh.
Như vậy, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNDN (Mẫu 02/TNDN) được xác định cụ thể như sau:
Doanh nghiệp phải hoàn thành việc nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế. Việc tuân thủ đúng thời hạn này là bắt buộc để doanh nghiệp tránh các rủi ro về phạt chậm nộp hồ sơ và tiền chậm nộp thuế theo quy định hiện hành.
Trên đây là hướng dẫn chi tiết và link tải mẫu 02/TNDN mới nhất dành cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Việc nắm vững quy định và kê khai chính xác tờ khai thuế TNDN sẽ giúp doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ thuế đúng hạn, hạn chế tối đa sai sót. Chúc bạn thực hiện thành công.
