Bộ Tài chính làm rõ thông tin về đề xuất thu 20% thuế TNCN theo từng giao dịch bất động sản tại dự thảo Luật mới

Gần đây, đề xuất thu 20% thuế TNCN theo từng giao dịch bất động sản trong dự thảo Luật mới đã gây nhiều quan ngại. Trước tình hình này, Bộ Tài chính đã chính thức làm rõ thông tin để tránh hiểu lầm. Vậy, Bộ Tài chính đã giải thích cụ thể thế nào về đề xuất này? Bài viết sẽ phân tích thông tin chính thức từ Bộ Tài chính để cung cấp cái nhìn chính xác nhất.

Bộ Tài chính thông tin về thu thuế 20% thuế TNCN theo từng giao dịch bất động sản tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế)?

Mới đây, Bộ Tài chính vừa có Thông tin báo chí số 31 về một số vấn đề được dư luận, xã hội, báo chí quan tâm liên quan đến dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế)

Trong đó, nội dung Thông tin báo chí số 31 thì Bộ Tài chính thông tin, làm rõ thêm một số vấn đề được dư luận quan tâm, đặc biệt là về nội dung tính thuế TNCN đối với giao dịch bất động sản. Cụ thể:

1.Thu thuế chuyển nhượng bất động sản theo thu nhập: Cần lộ trình phù hợp và đồng bộ chính sách

Theo quy định hiện hành của Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đang được áp dụng mức thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng cho từng lần giao dịch.

Tuy vậy, nhiều ý kiến cho rằng cần xem xét điều chỉnh phương pháp tính thuế để phản ánh đúng bản chất thu nhập thực tế từ hoạt động này. Một phương án được đề xuất là áp dụng mức thuế suất 20% trên phần thu nhập tính thuế – được xác định bằng cách lấy giá bán trừ đi giá mua và các chi phí liên quan.

Tiếp thu góp ý từ thực tiễn, Bộ Tài chính đã đưa ra phương án này trong dự thảo Luật Thuế TNCN mới (thay thế). Qua phân tích, mức thuế 20% trên thu nhập có thể tương đương hoặc thấp hơn mức 2% hiện hành trong nhiều trường hợp – nhất là khi chênh lệch giá mua và bán không lớn, không phát sinh lãi, hoặc cá nhân bị lỗ. Điều này sẽ giúp phản ánh đúng bản chất thu nhập và góp phần công bằng trong nghĩa vụ thuế.

Tuy nhiên, để triển khai phương pháp thu thuế mới một cách hiệu quả, cần có một lộ trình cụ thể, đồng thời bảo đảm sự đồng bộ với các chính sách về đất đai, nhà ở và năng lực của hệ thống dữ liệu – đặc biệt là thông tin về giá mua, bán và đăng ký giao dịch bất động sản. Khi hệ thống thông tin và hành lang pháp lý được hoàn thiện, cơ quan thuế mới có thể xác định đúng số thuế phải nộp và quản lý hiệu quả hoạt động chuyển nhượng.

(2) Về việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân căn cứ vào thời gian sở hữu bất động sản:

Thực hiện theo định hướng của Đảng và Chính phủ – thể hiện qua Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII, Công điện số 03/CĐ-TTg ngày 15/01/2025 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường chấn chỉnh và xử lý các hành vi đầu cơ, thao túng giá bất động sản, cũng như Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 09/6/2025 về kết luận của Thường trực Chính phủ liên quan đến thị trường bất động sản – dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế) đã đề xuất phương án áp dụng thuế TNCN theo thời gian nắm giữ bất động sản nhằm góp phần hạn chế hoạt động đầu cơ.

Đồng thời, dự thảo cũng tham chiếu kinh nghiệm quốc tế, theo đó một số quốc gia đã sử dụng các chính sách thuế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân, như một công cụ để tăng chi phí đối với hành vi đầu cơ bất động sản, qua đó làm giảm tính hấp dẫn của hoạt động này trong nền kinh tế.

Một số nước đang triển khai chính sách đánh thuế vào khoản lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản, gắn với tần suất giao dịch và thời gian sở hữu. Tuy nhiên, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục nghiên cứu, so sánh với mô hình của những quốc gia có điều kiện tương đồng, từ đó đề xuất giải pháp phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam

(3) Tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu ý kiến để xây dựng chính sách phù hợp thực tiễn

Căn cứ vào Kế hoạch số 81/KH-UBTVQH15 năm 2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc triển khai thực hiện Kết luận số 19-KL/TW năm 2021 của Bộ Chính trị và Đề án định hướng Chương trình xây dựng pháp luật trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, Chính phủ đã trình Tờ trình số 622/TTr-CP đề nghị điều chỉnh Chương trình xây dựng luật năm 2025, bao gồm dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thay thế.

Thực hiện đúng quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tài chính hiện đang chủ trì việc soạn thảo Luật Thuế TNCN (thay thế), với phạm vi sửa đổi toàn diện các quy định về chính sách thuế hiện hành, tập trung vào 06 nhóm vấn đề lớn như sau:

(i) Bổ sung và hoàn thiện quy định liên quan đến thu nhập chịu thuế và cách xác định thuế đối với từng loại thu nhập cá nhân;

(ii) Xem xét điều chỉnh và mở rộng danh mục các khoản thu nhập được miễn, giảm thuế để đáp ứng định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước, đặc biệt trong các lĩnh vực khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, phát triển nông nghiệp và kinh tế tư nhân;

(iii) Hoàn thiện quy định về thuế đối với các đối tượng là cá nhân kinh doanh;

(iv) Rà soát và điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh nhằm phản ánh đúng biến động của các chỉ số kinh tế, mức sống và giá cả; đồng thời sửa đổi quy định về các khoản giảm trừ như đóng góp từ thiện, nhân đạo hoặc các khoản đặc thù khác;

(v) Cập nhật và điều chỉnh biểu thuế lũy tiến từng phần đối với người cư trú có thu nhập từ tiền lương, tiền công, cùng với việc điều chỉnh các mức thuế suất trong biểu thuế toàn phần áp dụng cho một số loại thu nhập nhất định;

(vi) Nghiên cứu sửa đổi quy định liên quan đến kỳ tính thuế, khấu trừ, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế và trách nhiệm của đơn vị chi trả thu nhập cũng như của người nộp thuế.

>> Có thể bạn quan tâm: Cách lập chứng từ khấu trừ thuế TNCN theo Nghị định 70 2025 mới nhất? Hướng dẫn lập chứng từ khấu trừ thuế TNCN điện tử?

Chi tiết chính sách thuế TNCN với chuyển nhượng bất động sản trong Luật sửa đổi

Ngày 17/7/2025, Bộ Tài chính đã công bố Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) mới thay thế Luật TNCN năm 2007 trên Cổng Thông tin điện tử của Bộ và bắt đầu lấy ý kiến đóng góp từ người dân.

Tại Điều 15 của dự thảo này, quy định cụ thể phương pháp tính thuế TNCN áp dụng với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú như sau:

(1) Trường hợp xác định được giá mua và chi phí liên quan:
Thuế TNCN được tính bằng 20% của thu nhập tính thuế trên mỗi giao dịch chuyển nhượng.
Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng trừ đi Giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng.

(2) Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí:
Thuế sẽ được tính dựa trên tỷ lệ phần trăm trên giá chuyển nhượng, tùy theo thời gian nắm giữ bất động sản:

– Dưới 2 năm: 10%

– Từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%

– Từ 5 năm đến dưới 10 năm: 4%

– Từ 10 năm trở lên: 2%

– Trường hợp nhận thừa kế: 2%

Thời gian nắm giữ được tính kể từ ngày cá nhân được cấp quyền sở hữu, sử dụng bất động sản (tính từ thời điểm Luật có hiệu lực thi hành) cho đến ngày thực hiện chuyển nhượng.

(3) Thời điểm xác định thu nhập tính thuế:
Là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật, hoặc thời điểm đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với cá nhân không cư trú, nội dung chi tiết sẽ được quy định riêng tại Điều 25 của dự thảo luật này.

Lưu ý: Chính phủ sẽ ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết việc thực hiện quy định tại Điều 15 nêu trên.

> Quan tâm ngay kênh Zalo OA của xCyber để cập nhật những thông tin mới nhất về Thuế, Kế toán và nhận những CTKM siêu hot nhé!

22 khoản thu nhập không chịu thuế TNCN theo đề xuất tại Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân?

Tại Điều 4 Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, một số khoản thu nhập cá nhân được đề xuất miễn thuế như sau:

Các khoản không tính vào thu nhập chịu thuế bao gồm:

1. Thu nhập từ việc chuyển nhượng, thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng; cha mẹ và con (bao gồm cả cha mẹ nuôi và con nuôi); bố mẹ chồng với con dâu; bố mẹ vợ với con rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; giữa các anh chị em ruột.

2. Khoản thu nhập phát sinh khi cá nhân chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cùng tài sản gắn liền, trong trường hợp đây là nhà hoặc đất duy nhất của người đó.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho cá nhân.

4. Thu nhập của hộ gia đình hoặc cá nhân từ các hoạt động sản xuất trực tiếp như: trồng trọt, trồng rừng, chăn nuôi, nuôi trồng hoặc đánh bắt thủy sản (chưa qua chế biến hoặc chỉ sơ chế); làm muối; hoặc từ phần lợi tức cổ phần của thành viên hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong lĩnh vực nông nghiệp; cá nhân là nông dân ký hợp đồng liên kết sản xuất (như mô hình “Cánh đồng lớn”), trồng rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản.

5. Khoản thu nhập từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sản xuất.

6. Lãi suất thu được từ các kênh đầu tư như trái phiếu Chính phủ, tín phiếu kho bạc, tiền gửi tại các tổ chức tín dụng, hoặc từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

7. Khoản tiền do người thân ở nước ngoài gửi về (kiều hối).

8. Khoản tiền lương được trả thêm cho thời gian làm việc vào ban đêm hoặc ngoài giờ hành chính, nếu mức lương này cao hơn mức lương làm việc ban ngày theo quy định.

9. Lương hưu do Quỹ Bảo hiểm xã hội hoặc các quỹ hưu trí bổ sung, quỹ hưu trí tự nguyện chi trả.

10. Các khoản học bổng được miễn thuế bao gồm:

– Học bổng từ ngân sách nhà nước;

– Học bổng từ các tổ chức trong và ngoài nước theo các chương trình khuyến học cụ thể của tổ chức đó.

11. Các khoản tiền cá nhân nhận được từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ; tiền bồi thường do tai nạn lao động; bồi thường của Nhà nước; cùng các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật hiện hành.

12. Khoản hỗ trợ tài chính từ các tổ chức hoặc quỹ hoạt động từ thiện, nhân đạo, được cơ quan có thẩm quyền thành lập hoặc công nhận và không nhằm mục tiêu sinh lợi.

13. Khoản thu nhập đến từ các nguồn viện trợ nước ngoài (bao gồm viện trợ chính phủ và phi chính phủ), phục vụ mục tiêu nhân đạo, từ thiện và đã được cơ quan chức năng phê duyệt.

14. Tiền công, tiền lương của thuyền viên là công dân Việt Nam đang làm việc trên tàu biển thuộc sở hữu của các hãng tàu nước ngoài hoặc tàu Việt Nam hoạt động quốc tế.

15. Thu nhập của cá nhân sở hữu hoặc sử dụng tàu cá, cũng như người lao động làm việc trên tàu từ hoạt động cung cấp dịch vụ, hàng hóa phục vụ trực tiếp cho việc đánh bắt thủy sản ngoài khơi.

16. Các khoản thu nhập từ chuyển nhượng lần đầu chứng chỉ giảm phát thải hoặc tín chỉ các-bon sau khi được cấp; thu nhập từ lãi trái phiếu xanh; cũng như thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng trái phiếu xanh ngay sau lần phát hành đầu tiên.

17. Tiền công, tiền lương nhận được khi thực hiện các nhiệm vụ khoa học, công nghệ hoặc đổi mới sáng tạo có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước.

18. Khoản thù lao, thu nhập có được từ việc tham gia xây dựng văn bản pháp luật.

19. Các khoản thu nhập từ hoạt động đầu tư, làm việc trong các dự án khởi nghiệp sáng tạo, bao gồm: chuyên gia, nhà đầu tư cá nhân, người sáng lập doanh nghiệp khởi nghiệp, hoặc nhà đầu tư góp vốn vào quỹ đầu tư mạo hiểm.

20. Thu nhập từ quyền sở hữu trí tuệ liên quan đến kết quả của nhiệm vụ khoa học, công nghệ hoặc đổi mới sáng tạo khi kết quả này được thương mại hóa theo quy định pháp luật.

21. Thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp, quyền góp vốn hoặc quyền mua cổ phần/phần vốn góp trong doanh nghiệp khởi nghiệp đổi mới sáng tạo.

22. Phần thu nhập còn lại sau khi đã thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do cá nhân làm chủ sở hữu.

Lưu ý: Chính phủ sẽ ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết để triển khai Điều 4 của dự thảo Luật Thuế TNCN sửa đổi.

Việc Bộ Tài chính làm rõ thông tin về đề xuất thu 20% thuế TNCN theo từng giao dịch bất động sản là rất quan trọng để định hướng dư luận và giúp người dân, doanh nghiệp hiểu đúng bản chất vấn đề. Hy vọng bài viết này đã cung cấp cái nhìn chính xác về quan điểm của Bộ, từ đó giúp bạn có thông tin đầy đủ để đánh giá và chuẩn bị cho những thay đổi chính sách thuế trong tương lai.

> Doanh nghiệp tham khảo ngay các gói CTKM siêu hot Quý III/2025. Deal lên kệ – mời bạn lên đơn!