Đăng ký
Đăng nhập
Hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh đang ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, từ ngày 05/3/2026, với việc ban hành Thông tư 18/2026/TT-BTC, các quy định về hồ sơ và thủ tục quản lý thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản đã có nhiều thay đổi quan trọng. Trong đó, mẫu 01/BĐS là chứng từ không thể thiếu để cá nhân thực hiện nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước.
Mẫu 01/BĐS – Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản
Mẫu số 01/BĐS là tờ khai thuế áp dụng riêng cho hộ kinh doanh và cá nhân có thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà, quyền sử dụng đất, mặt bằng, mặt nước, bến bãi khác. Theo Thông tư 18/2026/TT-BTC, mẫu tờ khai này thay thế cho các mẫu cũ trước đây để phù hợp với Luật Thuế thu nhập cá nhân mới nhất.
- Đối tượng áp dụng: Cá nhân cư trú có bất động sản cho thuê trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế; hoặc tổ chức/cá nhân khai thay, nộp thay thuế cho cá nhân cho thuê bất động sản.
- Bối cảnh: Áp dụng cho các kỳ tính thuế từ năm 2026 trở đi, giúp minh bạch hóa doanh thu và các khoản khấu trừ.
>>> Tải mẫu 01/BĐS – tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản tại ĐÂY
(Lưu ý: Bạn cũng có thể truy cập hệ thống eTax của Tổng cục Thuế để kê khai trực tuyến theo định dạng chuẩn XML).
Hướng dẫn cách điền mẫu tờ khai 01/BĐS chi tiết
Để tránh sai sót dẫn đến việc bị từ chối hồ sơ, bạn cần lưu ý các chỉ tiêu sau:
- Hướng dẫn điền từng chỉ tiêu chi tiết
Người nộp thuế cần tích chọn đúng đối tượng dựa trên doanh thu:
- Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống.
- Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu năm trên 500 triệu đồng.
– [01] Kỳ tính thuế: Lựa chọn đúng kỳ hạn kê khai thực tế:
- [01a] 6 tháng đầu năm: Tích chọn nếu khai bán niên đợt 1.
- [01b] 6 tháng cuối năm: Tích chọn nếu khai bán niên đợt 2.
- [01c] Năm: Ghi rõ năm kê khai (Ví dụ: 2026).
– [02] Lần đầu: Tích vào ô này nếu đây là tờ khai nộp lần đầu tiên cho kỳ tính thuế đó.
– [03] Bổ sung lần thứ…: Chỉ điền khi người nộp thuế đã nộp tờ khai nhưng sau đó phát hiện sai sót và nộp lại để điều chỉnh (Ghi số thứ tự lần bổ sung: 1, 2, 3…).
– [04] Người nộp thuế: Ghi đầy đủ họ và tên cá nhân cho thuê theo CMND/CCCD hoặc thông tin đã đăng ký thuế.
– [05] Mã số thuế: Ghi chính xác mã số thuế cá nhân của người cho thuê.
– [06] Mã địa điểm kinh doanh nơi nộp tờ khai: Điền mã số đã được cơ quan thuế hoặc hệ thống eTax cấp cho hoạt động cho thuê này.
– [06.1] đến [06.3]: Ghi chi tiết địa chỉ nơi có bất động sản cho thuê (Số nhà, đường, xã/phường, tỉnh/thành phố).
– [07] Tổ chức/cá nhân khai, nộp thuế thay: Điền tên đơn vị nếu được ủy quyền.
– [07.1], [07.2]: Ghi mã số thuế và thông tin văn bản ủy quyền kèm theo.
– [08], [08.1]: Ghi tên và mã số thuế của đại lý thuế nếu cá nhân thuê dịch vụ làm thủ tục
– [[09] Tổng doanh thu phát sinh trong kỳ: Tổng số tiền thuê nhà nhận được theo hợp đồng (chưa trừ bất kỳ chi phí nào).
– [[10] Doanh thu tính thuế TNCN được trừ: Đây là điểm mới quan trọng. Theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP, ngưỡng doanh thu được trừ là 500 triệu đồng/năm. Thuế TNCN chỉ tính trên phần vượt ngưỡng này. Nếu doanh thu năm trên 500 triệu, bạn điền 500.000.000 vào chỉ tiêu này.
– [[11] Tổng số thuế GTGT phải nộp: Bằng chỉ tiêu [09] x 5%.
– [[12] Tổng số thuế TNCN phát sinh trong kỳ: Tính theo công thức hướng dẫn trên biểu mẫu sau khi đã trừ đi phần doanh thu tại chỉ tiêu [10].
– [[13] Tiền phạt, bồi thường: Ghi các khoản nhận được do bên thuê vi phạm hợp đồng (nếu có).
– [[14] Tổng số thuế TNCN từ tiền phạt, bồi thường: Tính theo tỷ lệ quy định trên khoản thu nhập tại chỉ tiêu [13].
– [[15] Tổng số thuế TNCN phải nộp: [15] = [12] + [14].
– [[16] Số thuế TNCN được miễn: Chỉ điền nếu thuộc trường hợp ưu đãi miễn thuế cụ thể.
– [[17] Số thuế TNCN còn phải nộp: [17] = [15] – [16].
– [[18] Tổng số thuế còn phải nộp: Tổng cộng thuế GTGT và thuế TNCN cuối cùng.
- Hỗ trợ tự động thông tin nộp thuế
Phần này giúp người nộp thuế xác định chính xác các thông tin nộp tiền vào Ngân sách Nhà nước:
- Từ [19] đến [28]: Điền các thông tin về địa điểm kinh doanh, nội dung khoản nộp (Tiểu mục thuế), số tiền, địa bàn hành chính, cơ quan thu và hạn nộp thuế theo hướng dẫn của hệ thống eTax hoặc HTKK.
- Phần theo dõi doanh thu: Ghi rõ số tiền còn được tiếp tục trừ vào doanh thu tính thuế TNCN của kỳ tiếp theo nếu trong kỳ này chưa trừ hết ngưỡng 500 triệu đồng.
- Xác nhận: Người nộp thuế hoặc đại diện hợp pháp ký và ghi rõ họ tên. Nếu qua đại lý thuế, cần điền thêm thông tin nhân viên đại lý và số chứng chỉ hành nghề.
Phụ lục 01/BK-BĐS – Bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê
Đi kèm với tờ khai chính là mẫu số 01/BĐS và phụ lục. Cụ thể, mẫu 01/BK-BĐS đóng vai trò minh họa chi tiết từng hợp đồng, từng địa chỉ bất động sản mà cá nhân đang kinh doanh.
Nếu bạn có từ 2 bất động sản cho thuê trở lên hoặc có nhiều hợp đồng trên một tài sản, việc điền Phụ lục 01/BK-BĐS Bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê là bắt buộc để cơ quan thuế kiểm soát doanh thu tổng hợp.
>>>Download miễn phí: Phụ lục 01/BK-BĐS mới nhất
Để tránh sai sót dẫn đến việc phải điều chỉnh tờ khai, bạn cần lưu ý các chỉ tiêu sau:
– [01] Người nộp thuế: Ghi đúng họ tên trên CCCD/Hộ chiếu của chủ bất động sản.
– [02] Mã số thuế: Điền mã số thuế cá nhân 10 chữ số.
-[04], [05], [06] (Địa chỉ): Ghi chính xác số nhà, ngõ phố, phường/xã, quận/huyện, tỉnh/thành phố nơi có nhà cho thuê.
– [07] (Tổng giá trị hợp đồng): Tổng số tiền thuê của cả thời hạn hợp đồng (Ví dụ: Thuê 2 năm, mỗi tháng 10 triệu thì ghi 240 triệu).
– [08] (Thời gian cho thuê): Ghi đúng thời hạn thực tế phát sinh việc cho thuê theo hợp đồng.
– [09] (Doanh thu phát sinh trong kỳ): Số tiền bạn nhận được trong tháng hoặc quý đang khai thuế.
– [10] (Doanh thu được trừ): Ghi các khoản giảm trừ nếu có hướng dẫn cụ thể từ cơ quan thuế. Nếu không có, để trống hoặc ghi “0”.
– [11] (Tiền phạt/Bồi thường): Chỉ điền nếu phát sinh khoản tiền bên thuê bồi thường do vi phạm hợp đồng trong kỳ đó.
– [12] (Thuế GTGT phải nộp): Tính bằng: [09] x 5%
– [13] (Thuế TNCN phải nộp): Tính theo công thức: [09] – [10] + [11] x 5%
Lưu ý: Chỉ những cá nhân có tổng doanh thu cho thuê bất động sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng mới thuộc diện phải nộp thuế GTGT và TNCN.
Cá nhân cho thuê bất động sản có bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh không?
Cá nhân cho thuê bất động sản không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh.
Tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP quy định về quyền thành lập hộ kinh doanh như sau:
“3. Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, kinh doanh thời vụ, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương.
4. Trường hợp có nhu cầu thành lập hộ kinh doanh, các đối tượng tại khoản 3 Điều này đăng ký hộ kinh doanh theo quy định tại Nghị định này.”
Vì hoạt động cho thuê bất động sản của cá nhân thường được xếp vào nhóm dịch vụ có thu nhập thấp hoặc kinh doanh không thường xuyên (tùy quy định địa phương), nên cá nhân có quyền lựa chọn đăng ký hoặc không.
Dựa trên giải đáp từ Trang thông tin điện tử của Cục Thuế, việc đăng ký thuế sẽ được phân chia theo hai trường hợp:
- Trường hợp 1 (Có nhu cầu thành lập hộ kinh doanh): Cá nhân thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh theo quy định tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP và Thông tư 68/2025/TT-BTC.
- Trường hợp 2 (Không đăng ký thành lập hộ kinh doanh): Cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế bằng cách đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế theo quy định tại Thông tư 86/2024/TT-BTC.
Cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu bao nhiêu phải nộp thuế TNCN?
Cá nhân cho thuê bất động sản (trừ dịch vụ lưu trú) chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi có tổng doanh thu trong năm dương lịch trên 500 triệu đồng.
– Căn cứ pháp lý về ngưỡng doanh thu tính thuế
Theo Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, quy định về thuế đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:
- Cá nhân cư trú có doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế TNCN.
- Đối với hoạt động cho thuê bất động sản, thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng với thuế suất 5%.
Như vậy, từ năm 2026, mức giảm trừ doanh thu không chịu thuế đã được nâng lên 500 triệu đồng (thay vì mức 100 triệu đồng như giai đoạn trước)
– Nguyên tắc giảm trừ khi có nhiều bất động sản
Căn cứ khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, việc áp dụng mức giảm trừ 500 triệu đồng được thực hiện như sau:
Trường hợp bạn có nhiều bất động sản cho thuê tại nhiều nơi, bạn được quyền lựa chọn một hoặc một số hợp đồng để trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế. Tổng mức giảm trừ cho tất cả các hợp đồng không được quá 500 triệu đồng mỗi năm. Nếu hợp đồng đầu tiên chưa trừ hết 500 triệu, bạn được trừ tiếp vào các hợp đồng khác cho đến khi đủ định mức.
Đối với các hợp đồng có thỏa thuận bên thuê khai và nộp thuế thay, hai bên phải ghi rõ nội dung khai thay cũng như số tiền được giảm trừ cụ thể ngay trong hợp đồng để làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ thuế chính xác.
Hy vọng những thông tin và hướng dẫn chi tiết về mẫu 01/BĐS trên đây sẽ giúp bạn hoàn thiện hồ sơ khai thuế một cách nhanh chóng và chính xác. Việc chủ động cập nhật các quy định mới theo Thông tư 18/2026/TT-BTC không chỉ giúp bạn tối ưu quy trình thủ tục mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý đối với ngân sách Nhà nước.
